24歳で独学により1級ファイナンシャル・プランニング技能士を取得。2021年に「ほんださん / 東大式FPチャンネル」を開設し、29万人以上の登録者を獲得。
2023年に株式会社スクエアワークスを設立し、代表取締役としてサブスク型オンラインFP講座「FPキャンプ」を開始。FPキャンプはFP業界で高い評価を受け、2025年1月のFP1級試験では32％を超える受験生が利用。金融教育の普及に注力し、社会保険労務士や宅地建物取引士など多数の資格試験に合格している。
「不動産投資に興味はあるけれど、利回りってどう計算するの？」「表面利回りと実質利回りの違いがいまいちわからない…」と、疑問や不安を感じている方も多いのではないでしょうか。
たしかに、利回りの計算にはさまざまな要素が関わり、最初は少し難しく感じるかもしれません。
でも、実はポイントを押さえれば、数字の意味や判断のコツがすっきりと見えてきます。
この記事では、FP2級試験対策として、不動産投資における利回りの基礎知識から、表面利回りと実質利回りの違い、注意すべき落とし穴までをわかりやすく解説していきます。
計算も多く、何を計算しているのかも曖昧です…。
ほんださんそうですよね。この分野は多くの受験生が苦手とする分野でもあります。しかし、本記事では具体例も交えながら丁寧に解説していくので心配いりません。一緒に理解を深めて、合格を目指しましょう！
不動産投資の利回りとは
不動産投資における利回り
ここからは不動産投資の利回りについて学んでいきます。
利回りについては、金融資産運用分野(C分野)の債券の利回りで学習したものと同様ですので、この機会に復習しておくことをお勧めします。
不動産投資における利回りとは、投資金額に対する収益の割合のことを指します。
つまり、毎月の収入額は投資金額に対して何％ですかといったものになります。
最近はネット広告などでも不動産投資についてよく見かけます。
ほんださんそうですね。ただし、近年は悪質な不動産投資を勧める広告や営業が増えて来ていますので、自分や周りの人の資産を守るといった意味でも、この分野の内容をしっかりと学んでおくことが重要です。
利回りを見るべき理由
不動産投資において利回りを見るべき理由として、投資効率を判断するためといったことが挙げられます。
利回りは「投資したお金に対して、どれだけの収益が得られるか」を示す指標です。
例えば、同じ価格の物件でも利回りが高ければ、それだけ効率よく収益を生んでいるということになりますので、投資の採算性を見極めるためには必須の視点です。
また、他の投資商品との比較基準とすることができる点も大きな理由の一つです。
株式や債券、投資信託などと比べて、不動産投資がどれくらいのリターンを生むのかを把握できます。
「リスクに見合ったリターンか？」を判断するうえで、利回りは重要な指標になります。
利回りの計算に用いる数値
年間収入合計
具体的な利回りを見ていく前に計算に用いられる数値についてみていきましょう。
利回りの計算に用いる数値は大きく分けて3つあります。
一つめは年間収入合計です。
主に家賃収入が当てはまり、月に10万円の家賃収入のある投資物件であれば、年間収入合計は120万円となります。
投資総額
二つめは投資総額です。
投資総額とは、賃貸物件や収益物件を得るためにかかった費用のことを指します。
投資総額には自己資本だけでなく、借入金も含まれます。
ですので、自己資本1,000万円に加えて、銀行からの借入金2,000万円を使い投資対象物件を得たとしたら、投資総額は3,000万円となります。
年間諸経費
三つめは年間諸経費です。
年間諸経費とは、物件を所有していることにより、一年間で発生する費用のことを指します。
代表的なものには、火災保険料、修繕費、管理委託費、固定資産税等の各種税金、また物件の取得のためにローンを組んでいる場合にはローンに対する利息等が当てはまります。
表面利回り
表面利回りとは
それでは具体的な利回りの指標の解説をしていきます。
不動産投資の利回りには2種類あり、表面利回りとNOI利回りがあります。
まずは、表面利回りについてです。
表面利回りとは、単純利回りとも呼ばれ、投資額に対する収入の割合のことを指します。
表面利回りの計算方法
表面利回りは以下の計算式で求められます。
表面利回り（％）＝年間収入合計÷投資総額×100
例えば、年間120万円の家賃収入がある物件を2,000万円で購入した場合は、
120万円÷2,000万円×100となり、表面利回りは、6％と算出されます。
NOI利回り
NOI利回りとは
表面利回りは収入面に対しての投資総額であったのに対し、NOI利回りとは、純利回りとも呼ばれ、諸経費を考慮した、投資額に対する単年あたりの利益の割合のことを指します。
ここでポイントとなるのは、「収入」と「利益」は異なるという点です。
表面利回りで用いた収入は、手元に入ってきたお金全てを指すのに対し、利益は実際に手元に残る金額のことを指します。
NOI利回りの計算方法
NOI利回りの計算式は以下のようになります。
NOI利回り（％）＝（年間収入合計ー年間諸経費）÷投資総額×100
ですので、（年間収入合計ー年間諸経費）により、「収入」ではなく、「利益」を求めることができるということです。
例えば、年間収入合計が120万年、年間諸経費が30万円、投資総額が2,000万円の場合、
（120万円ー30万円）÷2,000万円×100となり、NOI利回りは4.5％となります。
ですので、年間収入合計と投資総額が同じ条件の場合であっても、表面利回りとNOI利回りだと、算出される利回りに大きな差があることがわかります。
NOI利回りの方が、より現実的かつ実際の投資に沿った計算をしていると考えたのですが、では表面利回りはどのような場面で使われるのですか？
ほんださんとてもいい考えですね！
実は、悪質な広告などは、投資を勧めるために表面利回りを用いていることがあります。ですが、実際には収入の他に多くの諸経費がかかりますから、不動産投資を検討する際は、冷静な判断を心がけましょう。
力試し：実際に過去問を解いてみよう
この記事で学んだことを踏まえて以下の問題に挑戦してみましょう！
問題
（2024年1月試験問50） （学科 FP協会）
NOI利回り（純利回り）は、対象不動産から得られる年間の総収入を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。
解答
× 不適切
まとめ
本記事では「不動産投資の利回り」について学んできました。
「表面利回りとNOI利回りの違い」「年間諸経費とは何が当てはまるのか」といった点が試験対策として非常に重要になってきます。
過去のFP試験では、これらのポイントが問われる問題が繰り返し出題されていますので、しっかりと復習しておきましょう！
「不動産投資の利回り」について、よく理解することができました！
ほんださん理解を深めていただけたようでよかったです！
これからは繰り返し過去問や問題演習を積み、知識の定着を図りましょう。応援しています！
