区分所有に関する権利（不動産）完全講義シリーズ

「マンションを買ったけれど、詳しいルールや法律は分からない…。」と思っていらっしゃる方もいるのではないでしょうか。

しかし、今回学ぶ内容は多くの方にとっても身近な内容ですし、私たちの暮らしに密接にかかわっている範囲ですので、丁寧に学んでいきましょう。

この記事では、FP2級試験対策として、区分所有に関する権利についてわかりやすく解説していきます。

区分所有法とは

区分所有法の対象

まずは、区分所有に関する権利の中で、区分所有法では何を定めているのかをみていきましょう。

区分所有法は、マンションのように一つの建物を複数人で所有する「区分所有建物」において、使用や管理のルールを定めた法律です。

本来、所有権というのは、一つの建物に対して一人であることが基本です。

ですが、マンションのように、一つのものを複数人で所有するときには、人によって考え方も異なるため、場合によってはトラブルが起こることもあります。

そのような事情も加味し、快適な住環境の維持のためにも、法律で区分所有に関するルールが定められていると覚えておきましょう。

また、区分所有建物ごとに定められている規約（使用方法）については、所有者のみならず、占有者（賃借人等）も守らなければなりません。

区分所有建物の構成

区分所有法における区分所有建物は、三つの部分から構成されています。

三つの部分とは、建物（専有部分と共有部分）、敷地、敷地利用権のことを指します。

それぞれの構成要素については、この後詳しく解説していきます。

区分所有権

区分所有権とは

続いて、区分所有権について解説していきます。

区分所有権とは、建物全体を部屋ごとに区分し、各自が各戸を所有する権利のことです。

例えば、５階建てのマンションがあるとします。

そこには、「101号室」「102号室」「201号室」など、いくつもの部屋があります。

このとき、101号室に住んでいるAさんは、101号室だけを自分のものとして所有しています。

これが、「区分所有権」です。

また、区分所有建物には、各所有者が専用で使用できる専有部分と、他の所有者等と共同で使用する共用部分があり、このうち、専有部分を所有する権利を区分所有権といいます。

専有部分

それでは、前項で述べた、区分所有権のうちの、専有部分と共有部分について詳しく解説していきます。

まずは、専有部分に関してです。

専有部分とは、区分所有者が専用で使用することができる部分のことです。

例えば、Ａさんが所有している101号室の中では、DIYをしていても、Aさんの自由です。

自分の所有物なのだから、工事をしても、壁に穴をあけても良いというわけです。

しかし、壁に穴をあけて、隣の部屋まで貫通させてしまうことは許されていません。

あくまで、自分の所有する範囲内である必要があります。

共有部分

続いて、共有部分についてです。

共有部分とは、建物の専有部分以外の部分を指します。

例えば、廊下などが当てはまります。

もし仮に、誰かが廊下を専有していたら、他の方は通れなくなってしまいます。

ですので、廊下のように誰もが使う部分は共有部分となっています。

法定共用部分

共用部分は二つに分かれており、一つ目は、法定共用部分です。

法定共用部分とは、文字通り、法律で共用であることが定められている部分になります。

構造上共用で使用する部分があてはまり、エントランスや階段、廊下などが代表例です。

規約共用部分

二つ目は、規約共用部分です。

規約共用部分とは、専有部分ともなるが、マンションの管理規約など、規約によって共用とした部分のことを指します。

例えば、管理人室や集会室、物置などの付属建物などが当てはまります。

以上二つの共用部分については、試験でも問われることが多いので、それぞれの違いをしっかりと覚えておきましょう。

敷地利用権

敷地利用権とは

土地がなければマンション等を建てることはできませんから、当然マンションには敷地があります。

道路から建物の自分の部屋に行くためには、マンションの敷地を通らなければいけませんよね。

ですので、その敷地を利用する権利も区分所有者には与えられます。

以上のように、専有部分を所有するために、専有部分の敷地を利用する権利のことを敷地利用権といいます。

また、敷地の所有権などは、区分所有権の共有部分と同様に、区分所有者全員で共有します。

専有部分と敷地利用権の関係

最後に、試験でも頻出の重要ポイントを解説します。

それは、原則として、専有部分と敷地利用権は分離して処分することができないという点です。

例えば、マンション自体は保有し続けますが、マンションの敷地を利用する権利を売るといったことはできないということです。

専有部分があるからこその敷地利用権ですので、専有部分と敷地利用権はセットであり、切り離して考えることはできないと覚えておきましょう。

力試し：実際に過去問を解いてみよう

この記事で学んだ内容を踏まえて以下の問題に挑戦してみましょう！

問題

（2024年9月試験問46・2024年5月試験問46　改題）（学科　FP協会）

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述が、適切であれば⚪︎、不適切であれば×と答えなさい。

（ア）共用部分に対する区分所有者の共有持分は、規約に別段の定めがない限り、各共有者が有する専有部分の床面積の割合による

（イ）区分所有者は、敷地利用権が数人で有する所有権である場合、規約に別段の定めがない限り、敷地利用権を専有部分と分離して処分することができる。

解答

（ア）〇　適切。

共用部分について各区分所有者が有する共有持分は、規約で別段の定めがない限り、それぞれが有する専有部分の床面積の割合と同じです。

（イ）✕　不適切。

敷地利用権が共有（準共有）されている場合、規約で別段の定めがない限り、敷地利用権を専有部分と分離して処分することはできません。

まとめ：試験のポイント

本記事では、区分所有に関する権利について学んでいきました。

過去の試験では、本記事の内容が繰り返し出題されていますので、確実に1点を取るために学んだことをきちんと整理しておきましょう。

特に敷地利用権の性質はとても重要ですので、しっかりと覚えて、得点源にしてください！