24歳で独学により1級ファイナンシャル・プランニング技能士を取得。2021年に「ほんださん / 東大式FPチャンネル」を開設し、24万人以上の登録者を獲得。
2023年に株式会社スクエアワークスを設立し、代表取締役としてサブスク型オンラインFP講座「FPキャンプ」を開始。FPキャンプはFP業界で高い評価を受け、2023年9月のFP1級試験では約15％の受験生が利用。金融教育の普及に注力し、社会保険労務士や宅地建物取引士など多数の資格も保有している。
FP2級の試験勉強、頑張っていますか？
相続事業承継の分野、特に財産評価のところは苦手意識を持っている方も多いのではないでしょうか？
「不動産の価値ってどうやって計算するの？」
「路線価方式とか倍率方式とか、複雑で覚えられない…」そんな風に悩んでいませんか？
大丈夫です！
この講座では、FP2級試験対策として、宅地の評価方法について、基礎から丁寧に解説していきます。
具体例を交えながら、路線価方式と倍率方式の違い、計算方法、各種補正まで、試験に出るポイントをしっかり押さえていきましょう。
一緒に合格を目指しましょう！
相続税の計算は複雑で、特に宅地の評価がよくわかりません…。路線価方式と倍率方式の違いも曖昧です。
ほんださんそうですね、宅地の評価は重要なポイントです。この講座でしっかりと理解を深め、試験に備えましょう！一つずつ丁寧に解説していきますので、ご安心ください。
宅地の評価とは？
まず、宅地の評価とは何かについてお話します。
現金は100万円なら100万円と、誰が見ても価値が分かりますよね。
でも、不動産、特に土地の価値はどうやって決まるのでしょうか？
同じように見える土地でも、場所や形状によって価値は大きく変わります。
FP2級の試験では、この宅地の評価方法が重要になります。
相続税の計算では、相続財産の評価額がベースになります。
そのため、不動産の評価を正しく行うことは、相続税額を算出する上で非常に大切です。
この講座では、相続税における宅地の評価方法について、詳しく解説していきます。
なるほど、相続税の計算には、まず財産の評価が重要なんですね。
ほんださんその通りです！財産評価は相続税計算の基礎となります。しっかりと理解しておきましょう。
宅地の種類と評価の基礎
宅地とは、建物の敷地として利用されている土地のことを指します。
例えば、皆さんが住んでいる一軒家の下にある土地も宅地です。
この宅地は、1画地ごとに評価します。
画地とは、利用単位のことです。
登記上は2つの土地に分かれていても、1つの建物が建っていれば、1つの画地として評価します。
つまり、登記簿上の区分けではなく、実際の利用状況で判断するということです。
宅地の評価方法には、路線価方式と倍率方式の2種類があります。
どちらの方式を使うかは、国税庁が定めています。
納税者が自由に選ぶことはできません。
路線価図を見れば、どちらの方式を使うべきかすぐに分かります。
登記簿上の区分けではなく、実際の利用状況で評価が決まるんですね。少しややこしいです。
ほんださんそうですね。でも、実際に路線価図を見てみると理解しやすいですよ。後ほど詳しく説明しますね。
路線価方式による評価
路線価方式とは、宅地が面する道路の路線価に面積を乗じて宅地の評価額を求める方法です。
路線価とは、道路に面した土地1平方メートルあたりの価格を1,000円単位で表したものです。
例えば、路線価が32と書いてあれば、1平方メートルあたり3万2000円という意味になります。
同じ道路に面している宅地は、原則として同じ路線価を用いて評価されます。
路線価は、道路の利便性を反映しています。
大通りに面した土地は路線価が高く、一方、狭い路地に面した土地は路線価が低くなります。
インターネットで「〇〇市 路線価」と検索すれば、自分の家の周りの路線価図を見ることができますので、ぜひ確認してみてください。
路線価は道路の利便性を反映しているんですね！自分の家の路線価も調べてみます。
ほんださんぜひ調べてみてください！実際の路線価図を見ることで、より理解が深まると思います。
倍率方式による評価
倍率方式とは、固定資産税評価額に評価倍率を掛けて宅地の評価額を求める方法です。
路線価方式が使えないような郊外や農村部などで用いられます。
固定資産税評価額は市町村が決定し、評価倍率は国税庁が定めています。
市街化調整区域など、宅地開発があまり進んでいない地域では、路線価を設定するのが難しい場合があります。
そのような地域では、倍率方式を用いて宅地の評価を行います。
倍率方式は、路線価方式に比べてシンプルな計算方法となっています。
倍率方式は、路線価方式が使えない地域で使うんですね。違いが分かりやすくなりました！
ほんださん理解いただけて良かったです！路線価方式と倍率方式の違いは試験でもよく問われますので、しっかり覚えておきましょう。
路線価方式における評価額の計算
路線価方式における宅地の相続税評価額の計算は、原則として路線価 × 地積で求めます。
地積とは土地の面積のことです。
つまり、1平方メートルあたりの価格(路線価)に土地の面積を掛ければ、宅地の評価額が算出できます。
ただし、土地の形状によっては、補正が必要な場合があります。
例えば、角地のように2つの道路に面している土地は、利用価値が高いと判断され、評価額が加算されます。
逆に、奥行きが極端に長い土地などは、利用価値が低いと判断され、評価額が減算されます。
これらの補正については、後ほど詳しく説明します。
路線価×地積で計算するんですね！でも、補正がある場合もあると…少し複雑ですね。
ほんださんはい、補正は少し複雑ですが、パターンを覚えれば大丈夫です！落ち着いて一つずつ確認していきましょう。
路線価方式における各種補正
路線価方式では、土地の形状や位置によって様々な補正が行われます。
ここでは、FP2級試験でよく出題される代表的な補正について解説します。
加算される補正
側方路線影響加算：角地のように2つの道路に面している土地は、利便性が高いため、評価額に加算されます。
2つの道路のうち、路線価の高い方が正面道路とみなされます。
二方路線影響加算：正面と背面の道路に面している土地にも、同様に評価額が加算されます。
これも利便性が高いと判断されるためです。
減算される補正
奥行価格補正：奥行きが極端に長い、または短い土地は、利用しづらいと判断され、評価額が減算されます。
例えば、奥行きが100メートルもある土地は、住宅を建てるには適していないため、評価額が低くなります。
間口狭小補正：道路に接する部分が狭い土地も、利用しづらいと判断され、評価額が減算されます。
例えば、間口が1メートルしかない土地は、建物を建てるのが難しいため、評価額が低くなります。
奥行長大補正：奥行きと間口のバランスが悪い土地も、評価額が減算されます。
例えば、奥行きが長く、間口が狭い「うなぎの寝床」のような土地は、利用価値が低いと判断されます。
補正の種類がたくさんあって覚えるのが大変そうです…。何か良い覚え方はありますか？
ほんださんそうですね、たくさんありますが、それぞれどのような土地に適用されるかをイメージしながら覚えるのがおすすめです。例えば、「奥行きが長い土地は使いづらいから減算」のように、具体的なイメージを結びつけると覚えやすいですよ。
路線価方式の計算問題演習
それでは、実際に計算問題を解いてみましょう。
問題
以下の宅地の評価額を求めなさい。
奥行き18メートル、横5メートルの土地があります。
この土地は90平方メートルの面積で、200Cの道路に面しています。
解答
1. 敷地の面積と1平方メートルあたりの価格を読み取ります。
敷地面積：90平方メートル1平方メートルあたりの価格：200C = 20万円
2. 補正率を調べます。
奥行価格補正：18メートル → 1.00 (補正なし)間口狭小補正：5メートル → 0.94奥行長大補正：18メートル ÷ 5メートル = 3.6 → 0.96
| 項目 | 値 |
|---|---|
| 敷地面積 | 90平方メートル |
| 路線価 | 200千円/平方メートル |
| 奥行価格補正 | 1.00 |
| 間口狭小補正 | 0.94 |
| 奥行長大補正 | 0.96 |
3. 面積 × 路線価 × 補正率で答えを求めます。
90 × 200 × 1.00 × 0.94 × 0.96 = 16,243.2千円 = 16,243,200円よって、宅地の評価額は16,243,200円です。
表でまとめていただくと、とても分かりやすいです！計算問題も、落ち着いてやれば解けそうです。
ほんださん理解いただけて良かったです！計算ミスをしないように、落ち着いて取り組むことが大切ですよ。
まとめ：宅地の評価方法のポイント
今回は、宅地の評価方法について解説しました。
路線価方式と倍率方式の違い、路線価図の見方、各種補正の計算方法など、FP2級試験で重要なポイントを網羅的に学習しました。
特に、路線価方式における計算問題は、試験で頻出ですので、しっかりと復習しておきましょう。
今回の内容を理解していれば、宅地の評価に関する問題はもう怖くありません！
宅地の評価について、全体像がつかめました！復習もしっかりやって、試験に臨みます！
ほんださん素晴らしいです！自信を持って試験に臨んでください！応援しています！
